2010-05-27 14:09

Автор: Простобанк Консалтинг

В первой половине мая 2010 г. депутаты одобрили в целом изменения к законам, которые призваны защитить права покупателей, приобретающих жилье в новостройках (законопроект №2464). Но пока документ находился на доработке в профильном комитете, лоббисты застройщиков приложили максимум усилий, чтобы изменить его до неузнаваемости.

В результате окончательная версия закона лишь фиксирует процедуры финансирования строек (и без того уже применяющиеся на практике) и расширяет возможности строителей уклоняться от исполнения договоров с инвесторами.

Поддержанный парламентом законопроект «О внесении изменений в некоторые законы об усовершенствовании государственного регулирования в сфере строительства жилья» запрещает компаниям, управляющим фондами финансирования возведения жилья, привлекать средства инвесторов до того, как застройщик получит разрешение на сооружение объекта. Также документ оговаривает процедуру покупки квартиры несколькими инвесторами. В этом случае в заключаемом с ними договоре в обязательном порядке должно быть указано, какой долей жилья владеет каждый из них.

Новации призваны снизить риск появления новых «элита-центров» и упредить возможные конфликты по поводу прав собственности на жилье между соинвесторами. Впрочем, как утверждают эксперты, эти правила, хотя и не были до сих пор закреплены законодательно, уже давно применялись на практике.

Госфинуслуг и до принятия упомянутого закона не выдавала управляющим компаниям разрешительных документов на работу, если те не предъявляли весь пакет справок, подтверждающих право застройщика возводить объект, под который будут привлекаться средства покупателей жилья. Сами строители, чтобы гарантировать оплату жилья каждым клиентом (если квартира в новостройке приобреталась вскладчину), четко прописывали в договорах права и обязанности каждого.

Кто действительно оказался в выигрыше от появления упомянутого закона, так это сами строители, потому что документ (если его подпишет Президент) существенно снизит их финансовую нагрузку. Ведь его положения отменяют появившееся сравнительно недавно обязательное страхование строительных рисков.

Согласно изменениям в Закон «О страховании», внесенным парламентом в декабре 2008 г., к обязательным видам было отнесено страхование строительно-монтажных работ и имущественных рисков по договорам участия в фондах финансирования строительства. Эти же изменения обязывали компании, имеющие лицензии на страхование этих рисков, создать строительный страховой пул (его деятельность Госфинуслуг урегулировала только в июле прошлого года). По словам заместителя главы комитета ВР по строительству, градостроительству, ЖКХ и региональной политике Юрия Сербина, отмена обязательного страхования для строителей уменьшит их расходы, что будет способствовать удешевлению жилья. Юристы же утверждают, что народные избранники лишили инвесторов последней защиты.

«Первоначальная версия принятого закона, наоборот, усиливала защиту инвесторов, поскольку оговаривала, что договор между управляющим фонда финансирования строительства и застройщиком будет содержать обязательное условие относительно страхования имущественных и строительно-монтажных рисков. Более того, страховка должна была распространяться на некачественное выполнение работ и увеличение сроков строительства. Причем договоры страхования должны были подписывать как застройщики, так и доверители фондов. Теперь же инвесторы могут полагаться только на честное слово застройщика», — говорит директор и партнер юридической фирмы «ЮСТ Украина» Юлия Курило.

«Новый закон отменяет требования к управляющим компаниям о необходимости формирования уставного капитала в размере не менее 1 млн евро, что позволяло гарантировать покупателям, заплатившим деньги, но не получившим взамен жилье, возврат их средств. Теперь же о какой-либо безопасности действующего механизма инвестирования в новостройки говорить не приходится вовсе», — дополняет ее старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус.

Еще одним изменением после первого чтения в законопроекте стал отказ от внесенного первоначально обязательства регистрировать правила фондов финансирования строительства в Госфинуслуг. «Такая регистрация обеспечила бы их публичность и возможность любого инвестора ознакомиться с ними, а также исключила бы внесение непорядочными фондами изменений в правила не в пользу инвесторов», — говорит заместитель гендиректора девелоперско-строительной компании ТММ Юрий Исаев.

Масштабные возможности для злоупотреблений открывают и внесенные законопроектом №2464 изменения в принятый в 2009 г. Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». Этот документ наделял Торгово-промышленную палату полномочиями выдавать застройщикам справки о приостановке деятельности вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы. Теперь же права ТПП значительно расширены.

Такие справки могут выдавать и ее региональные подразделения, причем на основании условий, прописанных в договорах застройщиков с подрядчиками, контрагентами, инвесторами и другими сторонами. «В этих договорах можно прописать какие угодно условия наступления форс-мажора: и мировой кризис, и курсовые риски. А ведь официально подтвержденный ТПП форс-мажор дает право застройщикам не выполнять обязательства по договорам, в том числе не уплачивать неустойки. То есть это новые возможности для них просто отказываться от своих обязательств, причем по уже действующим соглашениям», — поясняет г-жа Доценко-Белоус.

Источник