За каждую неделю марта и начала апреля 2009 г. цена продажи 1-3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снижалась на 5% и за полтора месяца падение расценок на столичную недвижимость достигло 25-30%.
Сейчас в среднем, если оценивать не предложения продавцов, а анализировать результаты реальных сделок, квадратный метр жилья в Киеве стоит не более $1500. Минимальные же цены сделок давно опустились ниже показателя $1000 за 1 кв. м.
Статистическая информация по первичному рынку недвижимости возможна же только по ценам предложения, что не отображает реальной картины. Только после возобновления работы первичного рынка недвижимости и осуществления на нем достаточного количества сделок появятся основания для объективного анализа – но, по мнению экспертов, цены первичного рынка в любом случае будут на 20-30% дешевле, чем вторичного.
Хотя реальная средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева упала до $1000, но даже по таким ценам фиксируются единичные сделки, так как практически исчез спрос как на недостроенное жилье, так и на достроенное, но не сданное в эксплуатацию. Потенциальные покупатели не верят, что застройщики смогут выполнить свои обязательства и сдать в эксплуатацию даже уже построенный дом.
Те, кому удалось скопить деньги на покупку жилья, предпочитают купить недорогую квартиру на вторичном рынке недвижимости. В результате 95% строек в Киеве фактически заморожены. А финансовая помощь от государства, которое обещало выделить 3 млрд. грн. на объекты незавершенного жилищного строительства со степенью готовности свыше 70%, в условиях дефицита бюджета оценивается как малореальная.
Сложная ситуация заставляет застройщиков идти на значительные уступки, потенциальных покупателей заманивают скидками до 20% первоначальной стоимости квартиры, продажей в рассрочку. Но ни снижение цены, ни льготные условия покупки не способствуют притоку инвесторов на первичный рынок киевской недвижимости. Покупатели не доверяют застройщикам и боятся потерять деньги.
Эксперты прогнозируют, что рынок первичной недвижимости будет падать и дальше – на 50% в 2009 г. и к началу 2010 г. будет ниже себестоимости строительства, что приведет к окончательной «заморозке» строек с готовностью ниже 85-90% на долгие годы.
При этом как риэлторы, так и застройщики прекрасно понимают, что если «не завлечь» население на рынок недвижимости – катастрофа неминуема. В таком случае квартиру в Киеве можно будет, как и в далеком 1998 г., купить за $5-6 тыс., а для застройщиков это означает полное разорение. И несмотря на то, что большинство квартир на вторичном рынке продается с дисконтом в 20-40% от цены предложения, по мнению риэлторов, отсутствие сделок не означает отсутствия денег у потенциальных покупателей.
Только в феврале 2009 г. украинцы сняли с депозитов 19 млрд. грн. – этого достаточно, чтобы выкупить все жилье, построенное с октября 2008 по март 2009-го. Но приобретать квартиры счастливые обладатели спасенной из банков наличности не спешат. И реклама риэлторов, и их «аналитические выкладки» относительно того, что нужно покупать жилье, так как оно неизбежно подорожает, делу не помогают.
Реально средства населения могут быть вброшены на рынок недвижимости, когда за них можно будет приобрести квартиру без привлечения заемных средств. Между тем заработки в столице падают, и даже подешевевшая квартира для многих является роскошью.
К примеру, если в докризисный период цена новой однокомнатной, расположенной в спальном районе столицы, составляла $100 тыс., то сейчас, даже если она будет стоить около $10 тыс., для ее приобретения «среднестатистическому» киевлянину, зарабатывающему примерно $600 в месяц, нужно реально «копить деньги» для ее приобретения около 8 лет, так как прожить в столице на сумму ниже $500 в месяц проблематично.
