2009-02-02 12:35

Автор: ИнтерКредит

Строители и девелоперы одними из первых ощутили на себе все прелести кризиса. Многие компании до последнего момента надеялись, что через пару месяцев он сойдет на нет, однако нынешняя ситуация такова, что небольшие предприятия будут вынуждены так или иначе покинуть рынок.

Долги прибили отрасль

Как и другие сферы экономики, строительство и торговля недвижимостью столкнулись с высокой долговой нагрузкой, так как мало кто из застройщиков и девелоперов могли себе позволить строительство за свои собственные средства. Про степень осложнения обстановки говорит тот факт, что по данным Госкомстата в 2008 году строительная отрасль уменьшила свои показатели на 16% (по сравнению с 2007 г).

При этом кризис на рынке недвижимости еще не достиг своего дна, и инвесторы ожидают дальнейшего снижения стоимости активов. Например, если на некоторых рынках "благополучной" Европы стоимость коммерческой недвижимости уже упала на 40%. В Украине же этот показатель пока варьируется в пределах 10-20%.

Следует отметить, что именно девелоперы еще в сентябре 2008-го первыми заговорили про сокращения персонала и реструктуризацию деятельности (сосредоточение на приоритетных направлениях, замораживание отдельных объектов и т.д.) Тем более, что в начале кризиса банкиры обещали, что закончат финансирование уже начатых проектов, но даже на заявленный к сооружению новострой, средства на который еще выделены не были, не дадут ни гривны.

В нынешних условиях уже практически не важно, какой именно сферой занимается компания – жилой или коммерческой недвижимостью. При этом ситуация в сфере коммерческой недвижимости пока все-таки более обнадеживающая. Минимизирующие свои затраты компании переезжают в более дешевые офисы, и на этом, по крайней мере, продолжают зарабатывать девелоперы (собственники помещений) и транспортные фирмы. Строительство же новых объектов, как коммерческих, так и жилых, по большей части заморожено.

На державу надейся, но...

Как отмечают аналитики, выход для сферы строительства частично состоит в том, чтобы уже за собственные средства достроить объекты, находящиеся на высокой степени готовности и сохранить репутацию на рынке. Чисто теоретически улучшению ситуации может способствовать и реализация намерений правительства.

Так, в Министерстве регионального развития и строительства разработали план привлечения 10 млрд. грн., необходимых для введения в эксплуатацию 5,4 млн. кв. м жилья, или около 90 тыс. квартир. Около 70% необходимой суммы планирует выделить государство через Государственное ипотечное учреждение, рефинансирование НБУ и госбанки, остальное – строительные компании и частные инвесторы.

Министерство составило перечень 2 711 объектов незавершенного жилого строительства, которые имеют степень готовности более 50%. Эта программа фактически создает льготы для покупателей жилья, и идентична обещанной, но пока не выполненной программе "Доступное жилье". При условии того, что план доходов госбюджета по итогам января не будет выполнен минимум на 40%, ожидать успешную реализацию этих "благих намерений" немного наивно.

В будущем рынок строительства ждет сокращение количества участников (замороженные стройки - еще "цветочки"), ведь только крупные компании могут позволить себе строительство за счет собственных средств, но таких предприятий крайне мало. Кроме того, даже если они и решатся продолжать строительство за свой счет, то платежеспособного спроса на их "продукцию" все равно практически нет.

Следует отметить, что снижение спроса объясняется невозможностью получить банковские кредиты. В свою очередь, банкам потребуется минимум 2-3 года на полное восстановление своей ликвидности и уровня доверия вкладчиков и инвесторов. Отсутствие спроса на недвижимость означает исчезновение каких-либо существенных финансовых поступлений, так что даже оптимизация расходов может не помочь строительным компаниям и девелоперам.

С активом – на выход!

Следует отметить, что в настоящее время многие участники рынка недвижимости стараются выйти из него, но пока крайне мало инвесторов, которые готовы приобрести их активы. С рынка недвижимости Украины уже ушло несколько крупнейших российских компаний, которым не по зубам оказалось вести еще и украинские проекты (в дополнение к тем, которые реализуются в России). Уже сейчас понятно, что выживут только крупнейшие строительные компании, которые еще могут "договориться" с банками о финансировании проектов под конкретного заказчика на весьма нелегких условиях.

Методы продажи строительного бизнеса фактически идентичны вариантам продажи активов в других отраслях экономики: он-лайн базы, рассылка коммерческих предложений, привлечение в качестве посредников финансовых консультантов (бизнес- брокеров, выставление объектов на различные виды торгов (например, аукцион) и т.д.

Теоретически в стоимость продажи продавцы будут закладывать и многочисленные неофициальные расходы, которые они понесли в процессе подготовки к строительству. Однако самостоятельно получить справедливую цену за свой бизнес в ближайшие месяцы кому-либо из собственников вряд ли удастся: лишь немногие строительные компании располагают собственными генподрядными организациями, что также снижает привлекательность активов.

Инвесторы скорее будут выкупать не строительный бизнес как таковой, а разрешение на возведение объектов в определенном месте, т.е. землю или права на ее долгосрочную аренду. Таким образом, оценка подобных предприятий будет в большей степени зависеть от местонахождения строительства, степени готовности и т.д.

В условиях, когда строительный/девелоперский рынок пока еще не достиг своего дна, гораздо большей популярностью у потенциальных инвесторов уже сегодня пользуются небольшие предприятия, так или иначе связанные со строительной промышленностью — мини-заводы по производству бетона и блоков и других стройматериалов, деревообрабатывающие мастерские и т.п. По данным маркетингового исследования, проведенного специалистами компании ИнтерКредит, к середине января 2009 г. их доля в общем портфеле заявок на продажу бизнеса достигла 23% и наблюдается тенденция к ее дальнешему увеличению.

Вслед за замораживанием подавляющего числа новостроек в стране и сворачиванием строительства гражданами частных домов (дач, гаражей и пр.) большинство из них остались без заказов, а новые собственники, приобретая их сегодня по сходной цене, надеются с минимальными финансовыми и организационными возможностями перепрофилировать их на выпуск сопутствующей продукции, например, для муниципальных или других "вечных" общественных нужд.

Комментарий специалиста

Виталий Гужва, директор бизнес-брокерской компании "ИнтерКредит": На рынке покупки- продажи готового бизнеса сейчас широко представлены всевозможные строительные компании. И основная причина продажи весьма прибыльного еще летом 2008 года бизнеса вполне понятна – строительный бум прекратился. Рядовой обыватель полагает, что если бизнес продается – то он убыточен и бесперспективен.

И действительно, к нам в большом количестве (до 70%) поступают предложения на продажу бизнеса, который оказывается "шелухой" и бизнесом по сути своей его назвать можно только с большой натяжкой. Но иногда в продажу поступают действительно стоящие предложения, которые сейчас приносят доход своему владельцу, а причина продажи – именно кризис и повсеместное сворачивание кредитных программ.

Приведу один свежий пример из нашей практики: клиент срочно выводил деньги из непрофильных активов, чтобы поддержать существование своего основного предприятия. Кредитная линия была заморожена, другую получить не удалось, а свободные средства были вложены в новый проект.

При этом бизнес, выставляемый на продажу, имел в своем составе обученную и сработавшуюся команду, наработанную базу клиентов и ряд договоров на поставку своей продукции на весь 2009 год. Продавец был готов впустить в долю, но после проведения предпродажной подготовки и изучения представленных нами данных, покупатель предложил выкупить бизнес целиком. В выигрыше оказались обе стороны.

На нашем сайте, в разделе "Биржа Горячих Предложений" можно ознакомиться с вариантами готового бизнеса на Украине, которые уже прошли проверку и предпродажную подготовку, проведенную нашими специалистами.

Автор: ИнтерКредит