2008-11-19 13:22

Автор: Сегодня

Стройки замораживаются одна за другой, в Киеве замерли уже около 70% новостроев. Сегодня ни один инвестор не застрахован от строительных афер: покупатели «виртуальных» квартир очень рискуют остаться и без жилья, и без уплаченных за него денег.

Тут остается надеяться только на себя. Кто первым заметит признаки «умирания» своего застройщика и тут же адекватно отреагирует (потребует вернуть проинвестированные средства), тот имеет шанс, расставшись с мечтой о жилье, хотя бы деньги спасти. Опоздавший останется ни с чем...

1. Померяте его «мышцы»

Полезно выяснить, сколько домов одновременно возводит ваш застройщик. Это можно узнать как в офисе компании, так и на ее сайте — обычно такая информация открыта и легкодоступна. По словам Анатолия Топола, исполнительного директора агентства недвижимости «Кияны», чем больше объектов на сегодня находится в работе, тем лучше.

Особо бдительными нужно быть инвесторам тех компаний, которые строят сейчас только один дом. Вероятность остановки такого новостроя в условиях финансового кризиса близится к 100%.

Если же компания возводит 2—3 жилых объекта, нынче вероятность напороться на долгострой — 50/50. Первым тревожным маячком при этом может стать «заморозка» хотя бы одного дома из «портфеля» застройщика. Это означает, что пора ехать в офис строительной компании и говорить с ее топ-менеджерами о будущем уже вашей новостройки.

2. Станьте фининспектором

В офисе вам придется примерить роль финансового инспектора, выясняя «денежное здоровье» застройщика. «Его финансовые документы всегда должны быть в свободном доступе для инвесторов, — говорит независимый юрисконсульт Максим Сергейчук. — Таким образом компания демонстрирует теперешним инвесторам и будущим покупателям свое благополучие. Если же вам откажут в изучении этих документов — это недобрый знак, надо серьезно задуматься, не пора ли забрать вложенные в квартиру деньги».

А что, собственно, изучать в этих бумагах? Анжелика Поддубная, директор компании «Аналитика Аудит», говорит: «При анализе стабильности компании потребуйте у нее баланс и отчет о финансовых результатах за определенный период. Если в балансе предприятия дебиторская задолженность превышает кредиторскую, а активы компании покрывают пассивы — тогда она достаточно финансово устойчива. И — наоборот».

3. Позванивайте в офис

Офис продаж застройщика должен работать, как часы. Строительная компания имеет очень консервативную структуру. Рабочий день ее персонала четко регламентирован: начало работы — в 9.00; конец — в 18.00; перерыв на обед — с 13.00 до 14.00. Для всех ее сотрудников выполнение этого режима занятости — священная обязанность.

«Позволяет себе «вольности» в обращении со временем только персонал застройщика, который начинает умирать, — констатируют экс-сотрудники отдела продаж одной из «проблемных» столичных строительных компаний, пожелавшие остаться неназванными.

— Поэтому не ленитесь хотя бы раз в неделю позванивать в офис продаж «ваятеля» вашей квартиры. Желательно это делать в самом начале рабочего дня (минут в 5 десятого утра) и в самом конце (за 1 минуту до шести вечера). Если в эти периоды не будут снимать телефонную трубку и вежливо сообщать, куда вы позвонили — это в прямом смысле «тревожный звоночек».

4. Установите слежку

Пока не о чем волноваться, если на вашем доме строительные бригады по-прежнему работают в три смены возводят по 2—3 этажа в месяц — значит, дела у застройщика идут хорошо, он не собирается «отмораживаться». Однако свернуть все работы и вывезти технику можно буквально за неделю, и здесь уже поздно паниковать: гром грянул! Ясно, что, наведываясь к «родному» новострою 1—2 раза в месяц, вы рискуете не застать там ни души, кроме сторожа.

Но как быть, если жизненные обстоятельства не позволяют вам ежедневно лично мониторить дом? Директор портала недвижимости «Сити 24» Евгений Лисница советует: «Общайтесь на форумах с будущими соседями по дому, делитесь всей полученной информацией. Полезно договориться и установить дежурство: каждый день кто-то из инвесторов наведывается на стройку и следит, как поступают стройматериалы, не снижается ли темп работ. По возможности общайтесь с рабочими, выясняя, нет ли сокращений, задержек и урезания зарплаты. Если — «да», это повод идти в компанию и выяснять, почему так происходит».

5. Интересуйтесь переуступками

Риелтор агентства недвижимости «Армайт» Наталья Михайлюк советует: «Поинтересуйтесь, нет ли объявлений о переуступках квартир в вашем доме. Возможно, другие инвесторы этого новостроя более проинформированы о финансовых сложностях, возникших у вашего застройщика. Поэтому и продают еще несуществующие квартиры, стремясь спасти вложенные деньги за счет непосвященных покупателей.

Особенно должно насторожить, если факты переуступок жилья в вашей будущей «малой родине» приобрели массовый характер. Но даже если вы встретили единичный случай — лучше перепроверьте, продает ли ваш коллега квартиру по личной причине (скажем, для того чтобы рассчитаться с банковскими долгами) или же разузнал что-то недоброе насчет перспектив дома.

Технология установления массовых фактов переуступок имеет свои хитрости. В рекламных изданиях может не указываться точный адрес новостроя, в котором продается квартира. Но при этом в обязательном порядке потенциального покупателя информируют о планировке квартиры и ее метраже. Получить схемы планировок квартир вашего дома очень просто, для этого следует зайти либо на сайт компании-застройщика, либо заехать в его офис продаж».

6. Ступайте в банк

Еще один способ оценить «самочувствие» застройщика — разузнать, кредитуют ли банки покупку квартир в этом доме. Обычно сейчас непроданное жилье есть в каждой многоэтажке. Застройщики, как правило, сотрудничают с конкретными банками в плане помощи в получении кредитов их клиентами. А если уже и банк-партнер застройщика прекратил ссуживать деньги на квартиры в «не чужом» ему доме — дело пахнет керосином.

Комментирует Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга «Укргазбанка»: «Наличие партнерских связей с банками — дополнительная гарантия надежности застройщика. При этом отдавать предпочтение стоит застройщикам, которые сотрудничают с банками-лидерами на рынке розничного кредитования.

Дополнительную информацию можно почерпнуть из анализа условий кредитования по этому дому: если они существенно отличаются от среднерыночных и стандартных условий кредитов в этом же банке — это сигнал к более детальному анализу. Ведь ни для кого не секрет, что процентная ставка и комиссии зависят от рискованности проводимой операции.

Приостановка кредитования на покупку жилья у данного застройщика тоже может иметь несколько причин: от трудностей самого банка или изменения кредитной политики — до прекращений сотрудничества с застройщиком, а это очень нехороший сигнал».