2008-11-14 13:02

Автор: Kanzas.ua

Говоря об объектах коммерческой недвижимости, эксперты рынка оперируют такими показателями, как объем инвестиционных вложений и доходность. Эти данные имеют существенное значение, поскольку позволяют определить, через какое время объект будет приносить чистый доход.

Ведь после периода возврата вложенных в реализацию проекта средств, при условии грамотного управления и эксплуатации, объект недвижимости становится стабильным источником дохода на любой стадии рыночного цикла.

Будут ли доходными здания, построенные в конце 1990-х в Украине, когда рынок только зарождался, как долго будут востребованы новые офисные комплексы и торговые центры, поглощаемые сегодня еще до ввода в эксплуатацию? Принимают ли девелоперы во внимание сроки более длительные, чем срок возврата инвестиций?

Несмотря на «юный» возраст рынка, в Киеве, как, впрочем, и в других городах страны, многие объекты коммерческой недвижимости расположены в зданиях, чей возраст превышает 50 и даже 100 лет. Возвращаясь к истокам зарождения столичного рынка коммерческой недвижимости, следует отметить, что первые проекты офисной недвижимости появились в реконструированных старых домах центральной части города, недействующих НИИ и промышленных объектах, перепрофилированных в офисные центры.

Многократная реконструкция и реставрация свойственна и объектам стрит-ритейла. Так, Крещатик изначально был и остается главной торговой улицей столицы, где сконцентрированы самые престижные магазины и бутики.

В этом и заключается особенность недвижимости: в отличие от многих товаров и продуктов, ее жизненный цикл, при условии правильного управления и эксплуатации, может достигать десятков и даже сотен лет. В этом плане важную роль играют понятия физического и экономического срока жизни объекта. Срок экономической жизни определяется периодом времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Этот срок заканчивается, когда производимые улучшения перестают позитивно влиять на стоимость объекта.

Валерий Евстифеев, технический директор компании DEOL Partners, указывает на такое соотношение понятий физического и экономического срока жизни объекта: «Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок его экономической и физической жизни. Экономический срок – это период прибыльного использования объекта, в то время как физический – период его реального существования в функционально пригодном состоянии до момента разрушения или сноса.

Физический срок жизни объекта – это производная от качества конструкций, технологий, применяемых при возведении здания, добросовестности подрядчиков. Но при современном темпе развития строительных технологий здания устаревают морально намного быстрее, чем физически».

Износ здания

Как и любой другой продукт, объект недвижимости подвергается действию различных факторов, что приводит к износу, то есть утрате полезности и снижению его стоимости. Износ учитывается как один из важнейших критериев при оценке уже функционирующего объекта, и может быть физическим, функциональным, внешним (экономическим).

Физический износ зданий и сооружений, в принципе, можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

Функциональное (моральное) устаревание объекта заключается в его несоответствии современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в неудобстве планировки, несоответствии объемов, инженерного обеспечения и т. д.

Как и физический, функциональный износ можно устранить, опять-таки, исходя из соотношения необходимых для улучшения средств и размера дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

Экономический износ наступает вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Это может быть как общий упадок района, в котором находится объект, так и действия правительства либо местной администрации в области налогообложения, страхования, определенные изменения на рынке занятости, в сфере отдыха, образования и т. д. Устранение такого негативного влияния для восстановления ценности объекта считается нерациональным ввиду несоизмеримо высоких затрат.

Современные строительные технологии позволяют возводить капитальные сооружения, отличающиеся повышенной износостойкостью, что также влияет на увеличение их жизненного цикла. А потому можно утверждать, что новые объекты априори рассчитаны минимум на 100 лет; для особо капитальных конструкций срок физической пригодности может составлять 100-175 лет. Но при нынешнем темпе жизни, стремительном научном прогрессе моральное устаревание многих продуктов, и недвижимости в частности, наступает гораздо быстрее физического.

Так, московская гостиница «Россия», открытие которой состоялось в 1967 году, в 2006 была закрыта на реконструкцию. Естественно, что конструкция гостиницы позволяла эксплуатировать ее и дальше, но неудобная планировка, низкие потоки и другие факторы привели к функциональному износу. Здание было демонтировано. Во многих странах, таких как Япония, США и другие, подобные строения сносят уже через 20-30 лет.

Валерий Евстифеев приводит такие примеры для столичного рынка недвижимости: «Процесс старения зданий можно проиллюстрировать на примере торгового и офисного рынков. Первая волна создания новых торговых центров пришлась на конец 1990-х годов, офисных центров – на начало 2000-х. С тех пор прошло не так много времени, и, тем не менее, некоторые из них уже сейчас, формально будучи причисленными к зданиям класса А, функционально устарели.

Это объясняется тем, что многие объекты были построены с учетом лишь минимальных требований к тому или иному классу (в частности, это касается количества парковочных мест на 100 м2 площади, планировки, инфраструктуры и т. д.).

Такое положение можно объяснить острым дефицитом во всех сегментах коммерческой недвижимости, когда на рынке поглощается практически все новое предложение, офисные и торговые здания заполняются арендаторами еще задолго до завершения строительства. Однако по мере насыщения рынка перед девелоперами все острее будет вставать вопрос создания более устойчивой к экономическому устареванию недвижимости.

Это значит, что, проектируя офисный, торговый центр, гостиницу или любое другое здание коммерческого назначения, необходимо не только учитывать современные технические требования, но взвешивать и оценивать конкуренцию и требования к объектам со стороны рынка на несколько лет вперед».

Сносить нельзя реконструировать

Физический и функциональный износ может быть устранен посредством модернизации: капитального ремонта, реконструкции, реставрации и т. д. Это обязательные стадии функционирования здания, необходимые для поддержания его конкурентоспособности. Объект коммерческой недвижимости – это, в первую очередь, финансовый актив, и любые инвестиции должны приносить отдачу.

Расчет потенциального увеличения стоимости объекта после проведения модернизации и обновления является основой для принятия решения «за» или «против» реконструкции. Если затраты на улучшение не обеспечивают повышения доходности объекта, необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и самого строения.

В некоторых случаях возникает необходимость полной замены функционального назначения объекта, и реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующего здания либо застройкой свободной части земельного участка.

Решение о сносе здания принимается только после тщательного анализа и расчета затрат. Ведь иногда демонтаж и строительство нового, качественного объекта позволит получать в дальнейшем большую прибыль, нежели в результате реконструкции.

О факторах, которые определяют необходимость сноса здания, рассказывает Питер Хоней, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Украина: «В первую очередь, решение о демонтаже связано с физическим износом здания, когда несущие детали повреждены или конструкция в целом не позволяет эффективно его использовать. Либо же такое решение принимается ввиду морального устаревания здания, которое уже не удовлетворяет требования пользователей и не генерирует положительного денежного потока.

В целом, причины для реконструкции, обновления или сноса здания у владельцев жилых домов и собственников коммерческих объектов отличаются, так как те и другие преследуют разные цели владения недвижимостью: домовладельцы хотят жить в доме, а арендодатели – получать прибыль от собственности.

Потому у владельца коммерческого объекта существует два основных мотива для сноса здания:

• эндогенные факторы, находящиеся в сфере деятельности собственника (физическое состояние и качество здания, стратегическое перепрофилирование земельного участка, на котором оно расположено);
• внешние факторы, не зависящие от собственника (повышение требований со стороны арендаторов, альтернативное предложение, постановления властей, изменение плана развития городских территорий)».

Сколько "живет" офис?

Как уже отмечалось выше, офисные объекты довольно часто размещаются в реконструированных зданиях. После смены функционального назначения старинное здание может быть так же прибыльно, как и современный бизнес-центр с авангардной архитектурой.

При оценке офисного объекта важными факторами являются его расположение, технические параметры, системы HVAC, возможности парковки, минимальная и максимальная арендуемая площадь. Если здание соответствует требованиям компании-арендатора, то возраст недвижимости не имеет значения. Размещение офиса в старинном здании является даже престижным.

Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине, отмечает следующее: «Офисные здания, особенно в центре города, могут иметь довольно длительный срок жизни. Это можно наблюдать и на примере многих европейских городов, в частности Киева. Минимальный жизненный цикл таких объектов достигает 100 лет.

Если офисное здание, расположенное в центре города, грамотно эксплуатируется и отвечает всем современным требованиям в плане технического оснащения, парковки, то нет причин не продлять срок его эксплуатации посредством регулярных реконструкций и усовершенствований.

Такое здание будет постоянно пользоваться спросом, так как офисный рынок отличается разнообразием арендаторов – от небольших представительств, для которых достаточно офиса на 100-300 м2, и до крупных корпораций, занимающих целые здания. Ведь основное требование к офису – это его эффективность, грамотная планировка. Старые здания, построенные исходя из требований того времени, тем не менее, также могут быть удобными для небольших компаний.

Учитывая стоимость демонтажа и реконструкции, офисные здания редко сносят, и зачастую собственник обходится регулярным ремонтом и обновлениями на протяжении первых 50-60 лет эксплуатации. Исключение могут составлять здания с действительно плохой планировкой, изначально построенные без должного внимания к потребностям арендаторов, либо же случаи, когда строительство нового офисного центра позволит качественно изменить технические и количественные параметры, что, в свою очередь, положительно отразится на рентабельности объекта».

Таким образом, грамотно спланированное и качественно возведенное офисное здание может «пережить» несколько рыночных циклов, сменить несколько собственников. При профессиональном управлении и своевременных усовершенствованиях оно будет пользоваться спросом и, соответственно, приносить доход.

«Вечно молодой» ТЦ

Для торговых объектов в особенности характерно быстрое устаревание концепции при потенциально долгом сроке физической жизни зданий и конструкций. Список требований к торговым центрам и к объектам торговой недвижимости в целом гораздо обширнее, чем в других сегментах. К тому же, эти требования постоянно изменяются. Ритейл – очень динамичная сфера, отличающаяся многообразием форматов.

Соответственно, у различных торговых объектов срок физической и экономической жизни может сильно отличаться в зависимости от целого ряда факторов. В первую очередь, это формат объекта. Так, например, отдельно стоящие супермаркеты и гипермаркеты спальных районов, торговые центры типа «Квадрат» и «Пирамида», торгово-развлекательные центры («Караван» или «Магеллан»), построенные по технологии БМЗ, могут быть легко реконструированы и обновлены в соответствии с меняющимися требованиями покупателей и арендаторов.

Такие объекты можно легко демонтировать, если экономический расчет подтвердит рациональность возведения на этом месте нового здания, возможно, со сменой функционального назначения.

Гораздо сложнее кардинально обновить торговые комплексы центральной части города, подземные торговые комплексы, объекты стрит-ритейла. Это связано с невозможностью осуществления работ, направленных на существенные изменения конструктива зданий.

Об этом говорит и Питер Хоней: «Зарубежный опыт длительности жизненного цикла торговых центров сильно отличается. Реконструкция ТЦ проводится каждые 10 лет, но в зависимости от ситуации это может быть и 5, и 15 лет. Обновление оборудования, инженерных коммуникаций, смена интерьера, ремонт помещений, а возможно, и смена арендаторов. Такие реновации длятся в среднем 1-6 месяцев, в зависимости от сложности работ.

Если же говорить о концепции и ее соответствии требованиям времени, то процесс морального устаревания во многом зависит от рыночной ситуации. Основными факторами, влияющими на восприятие торгового центра, является:

• выход на рынок международных ритейлеров и девелоперов, которые привносят свой опыт, тем самым способствуя росту потребительских запросов;
• арендаторы и покупатели становятся все более требовательными к качеству объектов недвижимости;
• появление большого количества новых торговых центров провоцирует рост конкуренции и необходимость создания уникальных и высокопрофессиональных продуктов, которые будут отличаться от других объектов конкретного сегмента;
• развивающиеся рынки отличаются большим количеством устаревших в плане концепции и оборудования торговых объектов, которые нуждаются в кардинальном редевелопменте и ребрэндинге».

Таким образом, можно утверждать, что в случае с торговыми объектами для продления срока эксплуатации необходим не только вовремя произведенный ремонт здания и обновление инженерного оборудования (для минимизации физического износа объекта), но и регулярные концептуальные изменения, поддерживающие интерес потребителей к торговому центру.

Важность своевременного ребрэндинга отмечает и Ник Коттон: «Торговый центр остается актуальным, пока у него есть посетители. Это главный показатель. То есть, если в ТЦ недостаточно света, некомфортно и неинтересно, набор предлагаемых товаров не удовлетворяет посетителей, соответственно, покупатели перестанут его посещать. И в этом случае действует так называемый «принцип снежного кома»: клиентов становится все меньше, снижается качество брэндов, как результат, меньше средств на ремонт и реконструкцию, и так далее.

Единственный выход из такой ситуации – это полный ребрэндинг и обновление. При этом важно вовремя произвести изменения пока за центром не закрепилась плохая репутация. Если торговый центр уже имеет негативное клеймо, очень сложно что-либо предпринять, и тогда необходима существенная реконструкция.

Эффективная реконструкция должна проводиться в торговом центре каждые 10-15 лет, что может сопровождаться полной сменой арендаторов, вплоть до изменения формата. Так, торговый центр, специализирующийся на женской модной одежде, может быть переформатирован в детский универмаг».

Другие сегменты недвижимости

Как видим, жизненный цикл объектов торговой и офисной недвижимости сильно зависит от целого ряда факторов. Такие показатели, как расположение, формат, грамотная концепция и архитектурные решения, влияют на срок жизни объектов в других сегментах, как-то: гостиницы, склады, индустриальная сфера.

Так, говоря о продолжительности экономической жизни объектов, эксперты рынка называют для складской недвижимости 10-15, а иногда и 20 лет (без капитальных реконструкций для склада класса А). Это объясняется довольно простыми конструктивными решениями. Существенному износу подвергаются в первую очередь, полы складов, которые необходимо реконструировать каждые 3-5 лет эксплуатации.

Если сравнивать средний срок жизни для всех видов коммерческой недвижимости, гостиничный сегмент лидирует. Именно он требует наибольших затрат на строительство и эксплуатацию, но, с другой стороны, срок экономической жизни профессиональных гостиничных объектов в разы превышает показатели торговой и офисной недвижимости.

Об этом говорит и Марина Усенко, вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels: «У гостиниц в сравнении с офисной и торговой недвижимостью гораздо длиннее экономическая жизнь. Если это правильно спланированный и управляемый проект, с хорошим расположением, то привлекательность и ценность гостиницы со временем только возрастает. Однако сегодняшние инвесторы практически не имеют возможности оценить это преимущество, поскольку, к сожалению, обладают сравнительно краткосрочным горизонтом капиталовложений».

Практически все международные отельные группы имеют в своем портфолио реконструированные гостиницы с вековой историей в центральных районах городов. Такие отели, помимо своей реальной стоимости, обладают также исторической ценностью как уникальные архитектурные объекты.

И дольше века...

Таким образом, очевидно, что еще на этапе разработки концепции и проектирования объектов коммерческой недвижимости возможно и необходимо создать все условия для длительной эксплуатации. Учитывая на начальных этапах все возможные факторы, влияющие на износ здания, можно не только продлить срок жизни объекта, но и сократить расходы на модернизацию, обновления, ремонт.

Ник Коттон рассказывает: «Наш основной совет девелоперам, когда здание только проектируется, – не смотреть на рынок, на то, что уже сделано, не повторять чужих ошибок. К сожалению, офисные центры Киева уступают по качеству западноевропейским. Мы стараемся подтолкнуть девелоперов к созданию современных объектов, соответствующих международным стандартам и требованиям.

Это поможет дольше избегать морального устаревания. Основное требование – это, конечно же, эффективность планировки. Мы также настаиваем на использовании самых современных систем вентиляции и кондиционирования, что особенно важно для Киева, где наблюдается значительное колебание температур в зимний и летний период.

Для офисного объекта важно природное освещение, условия парковки. Другой аспект – это организация различных сервисов и услуг, наличие полной инфраструктуры, в особенности для офисных проектов, расположенных за чертой CBD. Организация необходимых удобств для арендаторов также положительно влияет на срок жизни и востребованность объекта».

Нельзя не отметить, что и украинский рынок недвижимости становится более профессиональным, приходит понимание того, что недвижимость – «долгоиграющий» бизнес. Это отмечает и Валерий Евстифеев: «Украинский рынок коммерческой недвижимости постепенно переходит в новую фазу своего развития, когда инвесторы и девелоперы осознают необходимость создавать инвестиционно привлекательные объекты с долгим сроком жизни.

Так, тенденцией будущих лет станет разработка проектов офисных зданий с учетом международных требований к вместительности автомобильной парковки и качеству внутренней инфраструктуры – торговых помещений, конференц-залов, зон отдыха, фитнес-центров, ресторанов. Это касается и других сегментов коммерческой недвижимости. Уже ближайшие несколько лет будут отмечены появлением масштабных многофункциональных комплексов и бизнес-парков».