2008-08-06 08:20

Автор: КиевградЪ.info

В новых домах некому жить. Строители, тем временем, цены снижать не хотят.

Журналисты решили узнать, кем в условиях ипотечного кризиса и застоя на рынке недвижимости выгоднее быть: продавцом или покупателем жилья. Оказалось — вторым! Но… мы сразу столкнулись с проблемой получения кредита на квартиру.

В риелторской компании быстро нашли подходящий вариант «единички». А услышав, что нуждаемся в ипотечном кредите для покупки оной и подробно разузнав о доходах, предложили на выбор два банка. Заполнив в онлайн-режиме анкету, мы получили резюме: ссуду дадут!

Выросшие за спиной крылья обломал во время личной встречи менеджер банка: оказалось, произошел сбой в кредитном калькуляторе, положительное резюме было выдано неправильно. Но деньги дадут, если… официально подтвержденный заработок будет выше заявленного в 3 раза или возврат кредита гарантирует богатый поручитель. Во втором банке отказали сразу…

Тогда пришлось прикинуться платежеспособными, и под белы ручки в другом агентстве недвижимости нас повели на смотрины. Тут удалось утешиться. Только хозяин «убитой» хрущобы площадью 28 кв. м на окраине Борщаговки отказался скинуть хоть что-то против запрошенных $87 тыс. — дескать, спрос есть, продам. А вот за приличного вида «единичку» на Дорогожичах в 32 «квадрата» ценою $95 тыс. молодая пара готова была уступить $1500. За 34-метровую «хату» на Виноградаре с ходу скинули $2 тыс. И в том же жилмассиве за неплохую «единичку» площадью 30 кв. м при начальной цене $88 тыс. уступили $2,5 тыс. Словом, торг уместен!

Что удалось выяснить

В ходе эксперимента проявились интересные нюансы, которые, думается, будут полезны читателям.

Спрос на «вторичке» сейчас, очевидно, упал в разы, а не на десятки процентов, о которых, спасая свое реноме, говорят риелторы. Активно интересуются только явно заниженными по стоимости вариантами, а по средним в цене квартирам — молчок.

Появляется все больше продавцов, которые выставляют цены не в долларах, а в евро. Начали встречаться и гривневые варианты. Пожалуй, те, кто ориентируется на евро, неправы, ведь курс евровалюты сейчас падает и по отношению к гривне, и к доллару. Таким образом они не спасутся от обесценивания «зеленого», а напротив, потеряют.

Казалось бы, предложений на продажу в газетах и интернете не меньше, чем было весной. Но, присмотревшись к ним, мы убедились, что одна и та же квартира очень часто продается по аналогичной цене несколькими агентствами недвижимости. Значит, у них голод с клиентами-продавцами, которые подают заявки сразу в несколько «контор», а те уже размещают объявления. Т. е. продавцы тоже ушли в «глухую оборону», выжидая до осени в надежде на рост цен.

Торговаться при покупке не только можно, но необходимо! C ходу уступать в стоимости $2—3 тысячи за «единичку» в большинстве случаев уже уполномочены хозяевами посредники из агентств недвижимости. Они же говорят, что хозяин еще может скинуть — тут зависит от результатов просмотра и того, как срочно надо продать жилье и как вы сможете «охмурить» хозяина.

Средней ценой пока никто не соблазнился, а на явный демпинг люди «клюют» с опаской

Испытали себя и в роли продавца жилья. Для эксперимента выставили на продажу в интернете и газетах бесплатных объявлений виртуальные 1-ком. квартиры в Подольском р-не (Виноградарь) и Троещине, мало отличающиеся по характеристикам: метраж почти одинаков, расположены не близко к центру, а в «глухомани». Предварительно промониторили цены на аналогичные «хатынки», чтобы знать, сколько просить.

Вариант 1-й (средняя цена)

«Куреневка, ул. Фрунзе, 3/9-эт. кирп. дома, 32/17/7, с/у раздел., стеклопакеты, балкон застеклен и обшит «вагонкой», космет. ремонт, тихое место (рядом парк), 10 мин. до метро «Контрактовая площадь». 100 000 у. е., торг».

И что вы думаете? Неделя ожидания прошла напрасно — ни единого звонка.

Вариант 2-й (цена занижена)

«Виноградарь, пер. Межевой, 6/9-эт. панельного дома, 30/16/6, с/у совмещен, балкон застеклен, бронедверь, космет. ремонт 2006 г., состояние — жилое, без опекунского, 80 000 у. е., торг, посредникам не беспокоить».

Буквально на второй день — первая «поклевка». Покупатель поинтересовался, сколько могу еще сбросить в цене — во наглость, и так же супердешево! Говорю, максимум $200. В ответ: «Поехали смотреть!» «Приехали, — говорю, — на сегодня уже 3 просмотра назначено».

На следующий день — еще звонок: «А у вас все чисто с продажей? Что-то подозрительно дешево. Если документы в порядке, готова послезавтра заключать сделку». Что тут отвечать? Пришлось соврать, что уже взят задаток и квартира фактически «ушла».

Что касается квартир, выставленных на продажу на Троещине, за неделю не было ни одного звонка.

А истина — осенью

Говорить о кризисе на «вторичке», вероятно, рано, как бы этого не хотелось бесквартирным, вынужденным втридорога снимать «хаты». Истину узнаем осенью.

На сегодня музыку заказывает покупатель, диктатура продавцов прошла. Но не факт, что она не вернется, ведь в течение 10 лет (после дефолта и падения цен 1998-го) спрос традиционно растет после летнего застоя. Тут уж кто кого переиграет: либо продавцы уйдут в глухую оборону и откажутся впредь снижать цены, либо покупатели займут выжидательную позицию и победят в этом «перетягивании каната».

Конечно, расстановка сил условная: кому-то нужно побыстрее продать, и он будет готов сбрасывать цену, а кому-то — срочно купить, и он, сумев «выбить» ипотечный кредит, ринется за товаром.

Новострой — через объектив

Высокие цены на столичном рынке недвижимости — больной мозоль для многих мечтающих обзавестись собственным углом. И в последнее время ведутся оживленные споры по поводу того, снизятся они или нет. Кто прав, судить сложно: каждая из сторон — заинтересованная: продавцы «притягивают» кучу аргументов в пользу того, что цены нерушимы, потенциальные покупатели находят любые поводы для надежды, что цены таки рухнут. Мы же решили посмотреть на проблему «объективно» — в смысле, через объектив фотокамеры.

Темные окна столицы. Пройдясь ночью возле возведенных и даже сданных в эксплуатацию новостроек, в большинстве случаев увидишь в этих «ульях» единичные «соты» освещенных окон. Остальные — темны. Потому что многие «соты» купили спекулянты с целью перепродажи. А в ответ — темнота спроса… И, как видим по фото, предложения гораздо превышают спрос.

«Недостройки». Кроме «темных окон», у столичного рынка первичной недвижимости есть еще одна проблема — недострой. Одни дома не могут достроить из-за отсутствия денег, другие — из-за проблем с документами и судебных разбирательств. Поэтому сегодня покупка новья — это «лотерея», что, естественно не разогревает покупательский спрос, а, напротив, охлаждает.

Стоимость квартир на первичном рынке должна упасть?

Аргументы за возможное удешевление. Спрос на «первичку», по разным оценкам, с весны упал на 30%—50%. Выходит, наметился провал. Некоторые представители компаний-застройщиков уже говорят, что актуальным стало снижение цен для привлечения покупателей. Послушаем их.

По мнению руководителя инвестиционного отдела проектно-консалтинговой фирмы «НовоБудова» Дмитрия Колисныка, если ситуация не изменится (т. е. правительство, во избежание кризиса на рынке «первички», не начнет дотировать хотя бы строителей социального жилья и не устранит коррупцию при выделении земельных участков), большинству застройщиков придется скинуть цены. Но незначительно — до 10%.

Устоят против такого «демпинга» крупные компании, строящие по много объектов, имеющие устойчивую репутацию среди населения и связи в органах власти. Также не пойдут на уступки застройщики домов в малых города-спутниках Киева — Гостомеле, Бородянке, Бузовой: здесь покамест стоимость «метров» намного ниже (зачастую в 1,5—2 раза) не только столицы, но и «раскрученных» Борисполя, Вышгорода, Броваров. Однако даже небольшое снижение цен может вызвать… кризис рынка: люди станут ждать дальнейшего спада, а в итоге строители, лишенные их инвестиций, будут замораживать стройки.

А вот по словам руководителя отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимира Германова, снижение цен продажи новостроя на 15—20% для большинства застройщиков будет некритичным. На такие уступки они могут пойти, пропорционально сократив свою рентабельность. Зато получат реальных покупателей и не будут вынуждены замораживать начатые стройки и не начинать новые.

Аргументы против вероятного снижения цен

Имеются свои аргументы и у сторонников сохранения нынешнего уровня цен на новострой. По их мнению, суперприбыли строителей — дела давно минувших дней, особенно на фоне роста стоимости стройматериалов с начала года на 20—30%, удорожания энергоносителей и, наконец, оплаты труда работников. Тут уже не до жиру, а соответственно, и не до ценовых уступок. Вот что говорит Нвер Мхитарян, почетный президент «Познякижилстроя», член президиума Строительной палаты Украины:

— Я просто не вижу реальных оснований снижать цены. Летнее падение спроса – обычное явление, а слухи касательно обвала цен бывают раз в пару лет, просто сейчас они еще и сознательно усугубляются, чтобы отвлечь население от происходящего в государстве. Не могу отвечать за отдаленные районы, но в центре Киева цены на недвижимость упасть не могут. Нет для этого никаких предпосылок. Так называемый мировой кризис, затронувший на самом деле не более двух десятков стран, возник по причине избытка предложения готового жилья. Такого у нас нет и близко - только в столице неудовлетворенный спрос на жилье составляет около 7 млн. кв. метров – это минимум пять лет строительства нынешними темпами. Зато в Москве, с которой и следовало бы сравнивать, за последние полгода цены на недвижимость выросли на четверть, и продолжают повышаться на процент за неделю!

Проблема роста банковской кредитной ставки? Но, по крайней мере, наши покупатели уже два-три года предпочитали сразу платить полную сумму. Естественно, если кто-то из застройщиков по объективным обстоятельствам захочет снизить цены: покупатели не спешат, а у него кредитные деньги и сроки выплаты поджимают – может быть, он и спустит. Но пока ни одного подобного случая, насколько мне известно, нет. Наоборот – цены вынуждены будут подниматься.

Земельные участки дорожают, стоимость стройматериалов и энергоносителей растет, потребительская корзинка постоянно повышается в цене – мы должны соответственно поднимать зарплаты рабочим, тем более в условиях кадрового дефицита в отрасли. И еще один момент: наша корпорация, да и не только она, пока еще продает квартиры в тех домах, где согласно договору о выделении земельного участка, городу отходит 5-10% построенного жилья. А ведь со всех новых участков мы уже будем отдавать городу 20%, плюс 5% денежной стоимости строительства, плюс ряд налогов и так далее. То есть, пока застройщики продают старые квартиры, но уже скоро они закончатся, и цены будут другими.