Рынок земли в Украине не только не урегулирован на уровне законодательства, но и абсолютно не имеет культуры потребления, что может привести к катастрофическим последствиям.
Тенденции последних лет не оставляют альтернативных возможностей приумножения капитала, кроме как приобретения земли в пригородах областных центров с целью ее перепродажи, в лучшем случае – строительства на ней жилых и коммерческих объектов недвижимости, которые лишь в 20% случаев являются успешными, а в 80% терпят полное фиаско.
Цель данной статьи предостеречь потенциальных покупателей от необдуманных шагов и помочь правильно оценить не только свои финансовые возможности, но и потенциал земли, в которую собираются инвестировать.
Автору материала и его коллегам пришлось поработать в ряде девелоперских компаний Украины, что позволяет сделать несколько выводов и провести небольшой анализ.
Как это ни парадоксально, но 85% украинских девелоперских компаний создавались под существующие участки, которые приобретались (арендовались, пр.) не потому что имели неоспоримый потенциал, а по причине низкой цены вхождения.
Так вот, из этих «псевдо» девелоперов лишь 10% вполне нормально функционируют и развивают хотя бы один проект, остальные либо разорились (закрылись), либо «утонули» во внутреннем противостоянии, которое вызвано постоянными конфликтами наемного менеджмента (как правило, профессионалы в этой сфере) вновь созданной компании и совершенно далекими от недвижимости основными инвесторами, которые пытаются навязать свое непрофессиональное мнение.
Вывод №1:
Непрофессиональный подход к выбору участка под развитие проекта продиктованный некомпетентностью инвестора (как правило, его основной бизнес не связан с рынком недвижимости), не дает возможность девелопмента успешного объекта.
Данный фактор вызывает постоянные внутренние конфликты, что не только тормозит развитие проектов, но и зачастую приводит к ликвидации девелоперской структуры.
Выход из этой ситуации очень прост – перед тем как инвестировать в любой земельный участок необходимо провести анализ его инвестиционной привлекательности, что в 90% случаев поможет избежать проблем в дальнейшем.
Стагнация рынка жилой недвижимости в крупных областных центрах, где львиная доля сделок приходилась на спекулянтов, вынудила их пересмотреть свои инвестиционные подходы в сторону рынка земли, который сулил большие дивиденды. Но не тут то было.
Необдуманность, легкомысленность, жажда легкой наживы – вот те ключевые факторы и мотивы, которые со временем могут погубить самих спекулянтов.
Работая на этом рынке и тесно контактируя с новоиспеченными землевладельцами, могу дать небольшой прогноз с высокой долей вероятности – до 70-80% крупных участков никогда не будут проданы по рыночной цене по причине невозможности развития на них успешных проектов.
Казалось бы, что за бред, но в реальности, если сравнить емкость рынка (возможное количество приобретаемой недвижимости) и объем выставленной в продажу земли, то для того, чтобы покрыть всю емкость, достаточно 20% продаваемых участков!
Выводы – кто первый правильно и грамотно построит объект, тот и будет в лидерах.
Но не стоит забывать одну простую истину – если у участка нет инвестиционного потенциала, даже при максимизации всех усилий, развитие на нем проекта невозможно.
Остальные же наделы, стоимостью миллиарды долларов, либо так и останутся в собственности, и будут переходить из поколения в поколение, либо будут использованы по своему основному назначению – для выращивания сельскохозяйственных культур.
Вывод №2:
Необдуманные инвестиции в землю, с целью многократного увеличения капитала, сыграют злую шутку с основной долей инвесторов, которые не смогут их никогда продать по рыночной стоимости, а будут вынуждены либо демпинговать, либо передавать свою собственность по наследству.
Но не стоит опускать руки раньше времени. Сегодня рынок в Украине находится только в стадии зарождения, поэтому в этой гонке есть шансы у каждого землевладельца стать лучшим, либо просто продать свой участок профессиональным девелоперам.
Но! Перед тем как вложить деньги в землю, обязательно оцените ее инвестиционную привлекательность, а лишь после принимайте решение о приобретении.
