Бесспорным достоинством данной схемы является то, что по истечении оговоренного времени объект перейдет в вашу собственность, в то время, как арендодатель может практически в любое время отказать в аренде или повысить ставки.
"Практика лизинга коммерческой недвижимости в Украине только начинает формироваться, - говорит Татьяна Сергеева, ведущий специалист по лизинговым операциям лизинговой компании "Гарант". - Но некоторые компании, лидеры в области лизинговых технологий, уже делают первые шаги в реализации лизинговых схем.
Их сложность заключается в большом количестве участников: продавцы недвижимости, нотариусы, риелторы, БТИ, органы по землеустройству, банк, страховая компания, а также длительные сроки, иногда до полугода, оформления объекта недвижимости и аренды земельного участка. Кроме этого, существуют рыночные реалии: непрозрачная рыночная история объектов, большая разница между балансовой и рыночной стоимостью объектов старого фонда".
Поскольку спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение, условия диктует собственник или продавец. А он часто заинтересован в быстром завершении процедуры купли-продажи и не желает иметь дело с комплексными проверками истории и состояния объектов, проводимыми лизинговыми компаниями.
Есть особенности и в процедуре. Обычно лизинговые компании покупают недостроенные объекты, поскольку они дешевле, но тогда возникают проблемы с банковскими кредитами для лизингодателя.
Иногда продавцы по той или иной причине не приемлют безналичный расчет, предпочитая получить всю сумму за объект недвижимости наличными. Лизинг же недвижимости предполагает только безналичную форму расчетов.
К недостаткам можно отнести сложность оформления, большую тенизацию рынка недвижимости - некоторые эксперты считают, что проблемы с правом собственности на объекты коммерческой недвижимости имеются у 90% продавцов.
А вот положительными моментами можно назвать следующие:
- некоторые лизинговые компании не требуют от арендатора никаких дополнительных гарантий, а обеспечением сделки служит сам объект;
- в случае лизинга временно высвобожденные деньги арендатор может пустить на другие цели;
- лизинг не требует немедленного начала платежей;
- лизинговое соглашение более гибко, чем кредит, при лизинге арендатор может выработать с арендодателем удобную для него схему финансирования, а платежи могут осуществляться с разной периодичностью и ставка может быть фиксированной и плавающей.
К недостаткам следует отнести тот факт, что лизингополучателю приходится очень долго ждать, поскольку нужны разрешения местных советов, городских и районных администраций, которые собираются раз в полгода, а то и еще реже.
Поэтому часто при приобретении недвижимости чаша весов склоняется в пользу ипотеки, поскольку получить кредит в банке под залог недвижимости проще и понятнее. Закон "О финансовом лизинге" запрещает лизинг единых имущественных комплексов, а также земельных участков. Он не содержит четкого порядка регистрации предмета лизинга недвижимости.
Большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения по причине больших рисков на рынке недвижимости, что не позволяет им планировать деятельность в долгосрочной перспективе. Ведь договор лизинга - это помимо платежей и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. А разорвать договор с лизинговой компанией значительно труднее, чем договор аренды.
Многие компании в целях оптимизации налогообложения часто показывают лишь часть реальных доходов и активов в своей финансовой отчетности, что может служить препятствием для лизинга. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг, лизинговые компании вынуждены отказывать своим клиентам.
Проблема заключается и в том, что лизинговые компании часто не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг, так как приобретение объекта по закону весьма затруднительно.
"Лизинг коммерческой недвижимости не получил в Украине должного распространения ввиду нескольких причин, - говорит Александр Смогоринский, генеральный директор "Первой Западно-Украинской Лизинговой Компании", - это тот факт, что эффективные сроки финансирования приобретения коммерческой недвижимости - минимум 10 лет, а желательно - около 20.
А в связи с условиями деятельности и для достижения максимального экономического эффекта, лизинговые компании работают с так называемыми "средними деньгами" - когда финансирование предоставляется на срок около 5 лет".
Условия лизинга
Обычно компании берут аванс - 10-20 % со ставкой удорожания 6-8 %, иногда 10-12% в год на срок от 2 до 10 лет, предлагая различные варианты графиков лизинговых платежей.
Среди услуг, предоставляемых компаниями:
- финансовый лизинг с правом выкупа,
- финансовый лизинг без права выкупа,
- финансовый лизинг с полной выплатой,
- оперативный лизинг,
- оперативный лизинг с правом выкупа,
- продажа и обратный лизинг,
- продажа и обратная аренда.
Условия в каждом отдельном случае являются индивидуальными. Лизинговая компания имеет право конфисковать недвижимость, если происходит задержка в лизинговых платежах на 30 дней.
Прогноз
Недвижимостью в лизинг в Украине занимаются примерно десяток компаний - "Райффайзен Лизинг Аваль", "Украинская Лизинговая Компания (BNP Paribas)", "Универсальная лизинговая компания", "VAB-лизинг", "Капитал лизинг", "Панта Рей Систем", "Ласка Лизинг" и др.
Специалисты полагают, что больше игроков на этом рынке быть и не может, поскольку далеко не все могут себе позволить работать с длинными деньгами. Практически не имеют распространения эти схемы в регионах.
Другой момент, сдерживающий развитие этого рынка, - ажиотажный спрос на объекты недвижимости. "На рынке не может быть много сделок, поскольку отсутствуют сами объекты лизинга", - говорят в компании Colliers International.
Тем не менее, начиная с 2005 г. этот рынок растет примерно на 100% в год. В нынешнем году операторы также прогнозируют удвоение общей суммы сделок.
