Стоит ли покупать квартиру или машину, когда на них уже оформлен кредит?

Только в том случае, если имущество покупается по сниженной цене, значительная часть долга уже погашена, а переуступка долга оформляется официально. Во всех остальных случаях ввязываться в чужие долги бессмысленно. (Проще взять кредит "с нуля" и не мучить себя и банкиров.)

"Мои родственники в США купили дом, по которому еще не погашен кредит, и очень довольны. Во-первых, он им обошелся значительно дешевле, ведь его продавали в спешке, в связи с тем, что заемщик потерял работу. Во-вторых, большая часть кредита уже погашена, и они платят очень низкие проценты банку. Такие сделки за рубежом происходят сплошь и рядом. Хотелось бы знать, а возможно ли это у нас?" -- спросила у "Денег" аудитор Наталья Шабловская.

Возможно, а почему нет? Правда, наши банки на переуступку кредита соглашаются пока еще не так часто, как в Америке. "Банк может пойти на смену заемщика по кредиту в случае, если для этого есть объективные причины -- выезд кредитора на постоянное место жительства за границу или семейные обстоятельства. Также смена заемщика приветствуется, если такая рокировка улучшит качество обслуживания данного кредита", -- рассказывает заместитель начальника управления кредитования физических лиц банка "Форум" Максим Жирко.

То есть для начала следует все же убедить банкиров в том, что от смены заемщика им будет только лучше. При этом покупатель будет рассматриваться как новый заемщик, а значит, его платежеспособность будет проверяться на общих основаниях.

Зачем нам переуступка?

Однако зачем, спросит читатель, все это нужно? Ведь переуступка долга ничем особо не отличается от покупки квартиры в кредит с первоначальным взносом. Только продавец имущества получает на руки от покупателя не всю цену, а только ее часть (примерно рыночную цену за вычетом непогашенной части тела кредита). А покупатель просто переоформляет на себя чужой кредит, точнее -- его оставшуюся часть. Так зачем это делать, если, заплатив те же деньги, можно оформить на себя кредит "с нуля"?

Дело в том, что многие банки выдвигают жесткие требования к размеру начального взноса при покупке, к примеру, жилья или б/у машины -- 15--30% стоимости имущества, и баста. Если же найти заемщика, который погасил меньшую сумму, чем требует банк по первоначальному взносу, можно "войти в кредит" с меньшими затратами.

К тому же уже не нужно будет тратиться на комиссию, которая платится при оформлении первичной сделки (1--2% суммы кредита), оплачивать услуги, к примеру, оценщика (до 500 грн.) и риелтора (до 5% стоимости квартиры).

В деньгах эта экономия может вылиться не в одну тысячу долларов -- все зависит от суммы кредита.

Кстати, имущество "в кредите" однозначно стоит дешевле. Чаще всего его собственник расстается с ним в связи с тем, что больше не в силах погашать кредит, либо решил сменить место жительства. Стремясь быстрей продать, он часто выставляет более низкую цену и вполне готов к торгам с покупателями, которых само слово "кредит" отпугивает не меньше, чем "МММ".

Большую роль в оценке целесообразности такой сделки для покупателя определяют условия кредитования, которые прилагаются к покупке (ставка кредита, штрафы за просрочку платежей и прочее). Ведь если "старый" кредит оформляется на нового заемщика, условия кредитования остаются прежними. А они могут быть и не слишком удобны новому заемщику.

В случае же если оформляется новый кредит, применяются те условия, которые действуют в банке на момент подписания соглашения. Если учесть, что в течение последних лет кредитные ставки имеют видимую тенденцию к снижению, для покупателя, в общем-то, предпочтителен вариант с обновлением условий. Но если, к примеру, кредит оформлялся недавно или под акцию, в таком случае покупателю, возможно, есть смысл переоформить "старый" кредит на себя.

Официальная часть переуступки кредита

Как же все сделать правильно, чтобы чужой кредит не отличался от своего? В Гражданском кодексе (ст.513, 521 и 1055 ГК Украины) сформулировано общее правило, согласно которому замена сторон в обязательстве оформляется договором в той же форме, что и основное обязательство. Для того чтобы продавец при переоформлении на нового собственника имущества, находящегося в кредите, не стал заемщиком, ему с согласия кредитора следует подписать соглашение о переуступке долга.

"Соглашение о переуступке долга заключается с полной заменой стороны в кредитном договоре и должно представлять собой комбинированное соглашение об уступке требования и переводе долга по этому договору на третье лицо, то есть на нового заемщика", -- объясняет юрисконсульт ЮК "Шмаров и Партнеры" Николай Сидоренко.

Сделка проходит в банке и, как правило, с нотариусом, оформлявшим предыдущую сделку. Нотариальные услуги обойдутся от 300 грн., в зависимости от суммы сделки -- от стоимости имущества, которое продается или покупается.

Нередки случаи приобретения квартир или автомобилей, находящихся в залоге у банка, по генеральным доверенностям. Это случается, когда недобросовестный продавец, имея обязательства перед банком, посредством доверенности пытается продать залоговое имущество по бросовой цене.

"Передача денег осуществляется при оформлении доверенности и в ней не отражается. Доказать что-либо в будущем будет очень сложно. Чтобы не стать жертвой обмана со стороны продавца, нужно обязательно привлекать специалистов или юристов и тщательно проверять квартиру на предмет ее "чистоты", -- предупреждают юристы.

Будете брать кредит?

Как правило, к переуступке долга прибегают в той ситуации, когда покупатель "завязан" на конкретном объекте и готов приобрести его вопреки довеску в виде кредита. К примеру, если интересует конкретная квартира, дом или автомобиль.

Чтобы оценить выгодность предложения, покупатель должен учесть следующие факторы. Во-первых, цена, которую запрашивает продавец, плюс остаток задолженности перед банком и затраты на переоформление не должны в сумме превышать среднерыночную цену имущества. Иначе сделка заведомо невыгодна.

Во-вторых, следует оценить условия кредитования, которые прилагаются к покупке. Но перед этим необходимо узнать, согласен ли банк на переуступку долга или возможен только вариант с выдачей нового кредита.

Особо выгодна переуступка в том случае, если продавец и покупатель связаны родственными или дружескими узами. Тут, как говорится, искать продавца не нужно. Правда, зачастую такая сделка не оформляется официально, а заключается устно, что ставит в рискованное положение и продавца, и покупателя.

Во что обойдется покупка имущества, уже купленного в кредит?

Исходные условия	автомобиль	Исходные условия	недвижимость
Объект сделки:	Mitsubisi Lancer 2005 г. выпуска	Объект сделки:	3-комнатная квартира в Киеве
Среднерыночная цена	$18 000	Среднерыночная цена	$250 000
Первоначальный кредит	на 5 лет	Первоначальный кредит	на 20 лет
Валюта кредитования	гривна	Валюта кредитования	доллар
Кредитная ставка	4% годовых	Кредитная ставка	12% годовых
Сумма кредита	$16 000	Сумма кредита	$100 000
Фактический срок кредитования	2 года	Фактический срок кредитования	4 года
Кредит выплачен	на 50%	Кредит выплачен	на 20%
Остаток кредита	$8000	Остаток кредита	$80 000
Сопутствующие затраты покупателя*	около $800	Сопутствующие затраты покупателя*	около $5200
Отчисления в Пенсионный Фонд (3%)	$540	Отчисления в Пенсионный Фонд (1%)	$2500
Регистрация в ГАИ	$150	Госпошлина (1%)	$2500
Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга	$60–100	Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга	$150–200
Приемлемая цена при переуступке долга	$9200	Приемлемая цена при переуступке долга	$164 800
Что не нужно платить:	(экономия)	Что не нужно платить:	(экономия)
комиссия банка при оформлении кредита	1–2% суммы кредита	комиссия банка при оформлении кредита	1–2% суммы кредита
		услуги риелторов	3–5% стоимости квартиры
		услуги оценщика	300–500 грн.

* Расходы на страховки не включены в сопутствующие расходы покупателя.

Стоит ли оформлять на себя чужой кредит?

ЗА
• Экономия денег на комиссиях и услугах посредников
• Возможность купить имущество с существенным дисконтом
• Возможность решить вопрос с первоначальным взносом, если денег на него не хватает
ПРОТИВ
• По "старому" кредиту ставки могут быть выше
• Очень сложно найти оптимальный вариант для себя (так, чтобы подошли и имущество, и условия кредитования)
• Новый заемщик может не понравиться банку, и он может отказать в переоформлении кредита
Итого :
Выгода от покупки имущества "в кредите" определяется не только ценой, запрашиваемой продавцом, но и условиями кредитования, которые "идут в комплекте" с приобретаемым имуществом.

	Вернуться в Статьи
Что следует знать о дарении квартиры		Как взять кредит, если зарплата в «конверте»?

Также читайте

Последние объявления

Банкам приходится вручную сдерживать потребительский бум Банкам приходится вручную сдерживать настоящий потребительский бум, охвативший украинцев. Ни рост кредитных ставок,... Недоступное «Доступное жилье» Если покупать замок, то во Франции Удобства за коттеджем Пять способов расстаться с ипотечной квартирой!

строительство: проектирование выберите ресурсы <a строительство: проектирование Р�менно этот РІРѕРїСЂРѕСЃ меня Рё строительство: проектирование посетить веб-сайт <a строительство: проектирование 2023 best porn videos xgroovy s finest xxx selection строительство: проектирование взгляните РЅР° сайте здесь https://krab6a. At. строительство: строительные работы Виконуємо роботи по розширенню (збільшенню) балконів. строительство: оборудование Пропонуємо виготовлення металевих конструкцій на строительство: оборудование Пропонуємо металопластикові вікна, двері, ролети, строительство: строительные работы Ангари під ключ – металеві ангари в Україні. - строительство: оборудование Продаємо. Фільтр осушувач (ресівер) вертикальний строительство: оборудование Продаємо. Компресор кондиціонера для FORD FOCUS II, строительство: строительные материалы ЖБИ изделия от производителя — доставка и монтаж - строительство: оборудование Надёжные ворота, навесы и заборы — под ключ за 7 дней строительство: оборудование Продаємо котушки соленоїдного клапана (або вентиля) строительство: строительные работы Паркани під ключ: ворота, козирки, сходи, МАФи, ЗБВ -